Reaktion auf Kritik
Im Jahr 2015 erhielten wir Kritik auf Twitter: teils berechtigt, teils unberechtigt. Diese Kritik führte zu Betrugsvorwürfen gegen Highland Titles, auf die wir in diesem Blogbeitrag eingehen werden.
Highland Titles ist ein seriöses und angesehenes Unternehmen, das seit 17 Jahren besteht, und wenn es ein anderes Geschenkartikelunternehmen gibt, das so gut und so oft mit seinen Kunden interagiert, so ist es uns bisher nicht bekannt.
Die Kritik kam von einer Gruppe, die gar keine Kunden waren. Daher wurde nur eine Seite der Medaille betrachtet, und die Meinungen unserer zahlreichen zufriedenen Kunden blieben ungehört. Wir möchten dieses Ungleichgewicht unbedingt beheben.
Ist Highland Titles ein Betrug?
Nein. Wir verkaufen Souvenirgrundstücke und dazugehörige Geschenksets weltweit. Niemand – nicht einmal unsere größten Kritiker – bestreitet die Rechtmäßigkeit von Souvenirgrundstücken. Diese werden seit mindestens 1971 von verschiedenen Unternehmen gehandelt. Damals äußerte sich Sir Geoffrey Howe (der damalige Generalstaatsanwalt) im Unterhaus positiv über diesen Handel . Souvenirgrundstücke sind in Abschnitt 4(1)(b) des schottischen Landregistrierungsgesetzes von 1979 rechtlich definiert. Weder die schottischen Grundbuchämter noch die schottische Regierung haben Einwände gegen Souvenirgrundstücke; sie haben nie Probleme verursacht.
Unsere Kritiker sagen, dass es zu weit hergeholt sei zu behaupten, dass die Kunden von Highland Titles das Land, das sie kaufen, auch besitzen, da der Verkauf von Souvenirgrundstücken nicht wie der Verkauf traditioneller Grundstücke, beispielsweise Baugrundstücke, registriert wird.
Ist es wirklich übertrieben, jemanden, der ein Souvenirgrundstück besitzt, als Landbesitzer zu bezeichnen?
Das liegt nicht in unserer Entscheidungsgewalt. Solche Werbeaussagen werden von der Werbeaufsichtsbehörde reguliert, die mit der Aussage einverstanden ist. Einige wenige Nutzer auf Twitter waren anderer Meinung, aber man kann es nicht allen recht machen, und es wäre sinnlos, es zu versuchen.
Warum ist die ASA mit der Behauptung einverstanden? Unsere Kunden erwerben ein persönliches Recht an einem Souvenirgrundstück. Dies ist eine gültige Form des Eigentums und wird auf unserer Website klar erläutert. Fischereirechte in Schottland werden auf genau dieselbe Weise gehandelt, ohne dass jemand in Frage stellt, ob jemand tatsächlich über Fischereirechte verfügt.
Ein weiterer Kritikpunkt, dem wir gelegentlich begegnen, ist, dass manche Leute es nicht mögen, wenn wir unsere Kunden als „Lords und Ladies of Glencoe“ oder, in jüngerer Zeit, als „Lords und Ladies of the Glen“ bezeichnen. Es handelt sich dabei nicht um Adelstitel . Wir stellen das ganz klar klar.
10 Gründe, warum wir ganz offensichtlich kein Betrug sind!
- Könnte ein Betrugsversuch erfolgreich sein, wenn er sich von schottischen Anwälten und einem angesehenen KC beraten ließe, der die Rechtmäßigkeit unseres Geschäftsmodells bestätigt?
- Könnte ein Betrugsunternehmen erfolgreich mit der Werbeaufsichtsbehörde (Advertising Standards Authority) zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass seine Marketingtexte dem ASA-Verhaltenskodex entsprechen?
- Würde ein betrügerisches Unternehmen eine 90-tägige Geld -zurück-Garantie ohne Wenn und Aber anbieten?
- Würde ein betrügerisches Unternehmen nach mehr als 17.000 Bewertungen eine Kundenzufriedenheitsquote von 4,6/5 auf der unabhängigen Bewertungsplattform Trustpilot und 97 % auf TripAdvisor erreichen?
- Würde TripAdvisor einem Betrüger sein prestigeträchtiges „Zertifikat für Exzellenz“ verleihen?
- Würde ein Betrugsunternehmen überhaupt auf einer unabhängigen Bewertungsseite entdeckt werden?
- Wenn wir eine Betrugsfirma wären, wären unsere Kunden doch eher verärgert als begeistert, oder?
- Wäre eine Betrugsorganisation so leicht zu kontaktieren ?
- Würde eine betrügerische Organisation jährlich Tausende von Pfund an Wohltätigkeitsorganisationen und wohltätige Zwecke spenden?
- Würde eine Betrugsmasche alle ihre Kunden dazu ermutigen, uns persönlich im Naturschutzgebiet zu treffen?
Wir sind unglaublich stolz auf das, was wir tun und was wir als Unternehmen erreicht haben, und wir akzeptieren, dass wir gelegentlich die Meinungen spalten.
Manche Leute finden die Idee, ein Souvenirgrundstück zu besitzen, seltsam und ungewöhnlich, aber die überwältigende Mehrheit sieht unser Produkt so, wie es gedacht ist: als ein bisschen Spaß und die Chance, Teil von etwas Konstruktivem und Lohnendem zu sein.
Es ist unbestreitbar, dass unser Geschäft nicht nur Freude bereitet, sondern auch Schottland und der Region erhebliche Vorteile bringt. Über 35.000 Landbesitzer haben in den letzten fünf Jahren unser Grundstück besucht. Die meisten dieser Besucher kommen aus dem Ausland.
Weltweit fragen sich viele Menschen, wohin sie dieses Jahr in Urlaub fahren sollen, und Tausende entscheiden sich für Schottland – nicht zuletzt wegen des Naturschutzgebiets Highland Titles. Die kleinen Grundstücke mit Souvenircharakter vermitteln ihnen ein starkes Gefühl der Verbundenheit. Letztendlich profitiert die schottische Wirtschaft von den Touristen, die nach Schottland kommen, und wir sind stolz darauf, unseren Beitrag dazu zu leisten.
Unsere regelmäßigen Newsletter erreichen über 50.000 Leser. Hunderte Besucher aus aller Welt nehmen an unseren Highland Gatherings teil, um uns persönlich kennenzulernen und sich über die Fortschritte unserer Naturschutzprojekte zu informieren. Viele unserer Verkäufe tätigen wir an Bestandskunden.
Wir wiederholen die Aufforderung an unsere Kritiker, ein anderes schottisches Geschenkartikelunternehmen zu finden, das so gut und so häufig mit seinen Kunden interagiert.
Verkaufen wir tatsächlich Land?
Die Twitter-Debatte drehte sich um die Rechtmäßigkeit des Verkaufs von Souvenirgrundstücken. Bedauerlicherweise haben wir nicht erkannt, dass viele Twitter-Nutzer ernsthaftes Interesse zeigten und berechtigte Fragen stellten, anstatt Unruhe zu stiften. Einige von ihnen verfügten sogar über juristische Kenntnisse, und durch unser Blockieren und Schweigen haben wir sie verärgert und ihre Meinung missachtet. Dafür entschuldigen wir uns.
Unsere schottischen Anwälte raten unseren Kunden, dass sie ein persönliches Recht an ihrem Erinnerungsgrundstück erwerben. Seit der Twitter-Debatte haben unsere Anwälte ihre Empfehlung bekräftigt. Diese wurde auch von einem schottischen Ritter (KC) bestätigt. Wir verschweigen nicht, dass diese Grundstücke nicht im Grundbuch eingetragen werden können. Ganz im Gegenteil: Diese Information ist auf unserer Website deutlich sichtbar. Was unsere Kritiker offenbar nicht verstanden haben, ist, dass die fehlende Möglichkeit, ein Erinnerungsgrundstück im schottischen Grundbuch eintragen zu lassen, für unsere Kunden keine Rolle spielt. In 17 Jahren haben wir keinen einzigen Kunden getroffen, dem das egal war.
Vieles, was auf Twitter gesagt wurde, ist anonym, aber es gibt auch einige schriftliche Meinungen im Internet, die zugeordnet werden können und eine sorgfältige Lektüre verdienen.
Die schottische Anwaltskanzlei Halliday Campbell WS (die nicht für Highland Titles tätig ist) hat Folgendes erklärt:
„Wichtig ist, den Unterschied zwischen dinglichem und persönlichem Recht in Schottland zu beachten. Das dingliche Recht wird als Eigentum anerkannt, und nach schottischem Recht ist die Übergabe der gekauften Sache Voraussetzung für die Entstehung dieses dinglichen Rechts. Um beim Beispiel zu bleiben: Wenn ich Ihren Wasserkocher kaufe, gehört er mir erst, wenn Sie ihn mir übergeben. Sollten Sie ihn behalten und an jemand anderen verkaufen, kann ich Sie zwar verklagen, der Verkauf ist aber dennoch rechtskräftig.“
Die Registers of Scotland haben erklärt
„Ein wirkliches Eigentumsrecht an Grundstücken (im Sinne eines Rechts, das gegenüber Dritten durchsetzbar ist) kann nur durch Eintragung im Grundbuch oder, je nach Sachlage, durch Eintragung einer Urkunde im Grundbuch erworben werden.“
Wir glauben, dass aus dieser Aussage klar hervorgeht, dass es möglich ist, eine andere Form des Eigentums an dem Land zu erlangen.
Auf der Website des schottischen Parlaments erklärte Ross Finnie, Mitglied des schottischen Parlaments:
„Da Souvenirgrundstücke nicht im Grundbuch eingetragen werden können, erwirbt der Käufer lediglich ein persönliches Eigentumsrecht. … Angesichts der Tatsache, dass die Grundstücke nicht urkundlich erfasst werden können, ist unklar, welche Rechte und Pflichten den „Eigentümern“ dieser kleinen Parzellen zustehen. Etwaige Rechte und Pflichten wären jedoch persönlicher Natur. Aus demselben Grund ist unbekannt, wie viel Fläche in Schottland in sehr kleinen Parzellen „verkauft“ wurde. Auch die Anzahl solcher Projekte in den letzten 20 Jahren ist nicht bekannt. Den schottischen Grundbuchämtern sind keine Probleme bekannt, die dadurch entstanden sind.“
Sollte unsere Position rechtlich angefochten werden (auf herkömmlichem Wege, nicht über Twitter), könnten wir unser Produktangebot problemlos anpassen. Einige unserer Wettbewerber verpachten ihre Souvenirgrundstücke. Wir könnten unseren Kunden die Möglichkeit geben, ihr Grundstück zu widmen, zu benennen oder zu sponsern, ohne dass sich dies auf ihr Kundenerlebnis auswirkt. Wir sind jedoch von unserem Produkt überzeugt, gestützt auf 13 Jahre erfolgreiche Geschäftstätigkeit in einer über 40 Jahre alten Branche.
Es ist nichts Verwerfliches daran, sich an regulatorische und rechtliche Herausforderungen anzupassen. Das gehört einfach zum Geschäftsalltag dazu, wenn ein Unternehmen wächst. Sollten Änderungen nötig sein, werden wir sie vornehmen.
Wir sind fest davon überzeugt, dass unsere Kunden unser Produkt genau so erhalten, wie es gedacht war: als Souvenir. Souvenirgrundstücke werden nicht wegen ihres praktischen Nutzens erworben, aber dennoch regelmäßig besucht und bereiten ihren Besitzern viel Freude.
Betreiben wir überhaupt Naturschutz?
Unsere Naturschutzmaßnahmen sind viel zu umfangreich, um sie hier aufzulisten, und sie werden durch konkrete Beispiele belegt. Wir hoffen, es genügt zu sagen, dass wir eine unzugängliche kommerzielle Forstplantage unbestreitbar in ein Naherholungsgebiet verwandelt haben. Wir haben bereits Tausende schottischer einheimischer Bäume gepflanzt und werden noch Tausende weitere pflanzen.
Das Naturschutzgebiet Highland Titles ist eine offizielle 4-Sterne-Touristenattraktion und für alle Besucher offen. Noch schöner ist es allerdings, wenn man ein eigenes Grundstück erworben hat.
Inmitten all des Zynismus gab es jedoch auch einige ernsthafte Fragen.
Wir wurden gefragt, warum in einem unserer Naturschutzgebiete Rhododendren und Sitka-Fichten (zwei nicht heimische Arten) wachsen. Das liegt daran, dass wir bewusst Land erworben haben, das größtenteils forstwirtschaftlich genutzt wurde, um es in einen natürlicheren Zustand zurückzuversetzen.
Langfristig wollen wir die gesamte Sitka-Kiefer von unseren Flächen entfernen. Wir mögen Sitka-Kiefer nicht (wer mag sie schon?), aber wir müssen warten, bis die Entfernung wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Rodung der alten Forstplantagen wird mit enormen Kosten verbunden sein, nicht zuletzt aufgrund der neuen Planungsgesetze, die den Bau von Forstwegen erschweren.
Andere behaupten, es habe nie eine Gefahr bestanden, dass das Land, das wir besitzen, bebaut würde, und daher sei das Argument, der Verkauf von Souvenirparzellen „verhindere Bebauung“, ungültig. Dieses Argument hält jedoch keiner kritischen Prüfung stand. Windparks und kommerzielle Forstwirtschaft belegen eindeutig, dass auch in abgelegenen Gebieten Bebauung stattfindet.
In den letzten Jahren haben wir mehr als 10.000 Bäume auf Flächen gepflanzt, die wir persönlich verwalten, und im Jahr 2024 haben wir ein gemeinschaftliches Pflanzprojekt in der Nähe von Stirling unterstützt.
Sollte der Verkauf von Souvenirgrabstätten gestoppt werden?
Wir verstehen, dass Sie, selbst wenn Sie anerkennen, dass unsere Arbeit Schottland zugutekommt, möglicherweise der Meinung sind, der Verkauf von Souvenirgrundstücken sollte gestoppt werden. Dem widersprechen wir respektvoll.
Im Hinblick auf die Landreform decken sich die Ziele unseres Unternehmens weitgehend mit den Zielen der schottischen Regierung, die sicherstellen will, dass Schottlands Land „den Vielen und nicht den Wenigen zugutekommt“.
Genau das tun wir. Ohne Institutionen wie Highland Titles wäre der Besitz eines Stücks Schottland ein unerfüllbarer Traum, da Waldgrundstücke selten für weniger als einen fünfstelligen Betrag erhältlich sind.
Für unsere Kunden ist der Besitz von Land in Schottland in irgendeiner Form besser als gar keins. Und da wir das Land in ihrem Auftrag verwalten, können wir mit Fug und Recht behaupten, Tausende von Gleichgesinnten mit einem Interesse an Schottland zusammengebracht zu haben. Ehrlich gesagt finden wir das großartig.
Neben den positiven Auswirkungen auf das Land (es war eine unzugängliche kommerzielle Forstplantage und ist jetzt ein blühendes Naturschutzgebiet mit vielleicht dem schönsten Radwegabschnitt des Landes) haben die Souvenirparzellen dazu beigetragen, Zehntausende von Besuchern in einen abgelegenen Teil Schottlands zu locken, und werden dies auch weiterhin tun.
Warum können Souvenirgrabstätten nicht in Schottland registriert werden?
1981 weigerten sich die schottischen Grundbuchämter aufgrund von Ressourcenmangel, das Eigentum an Souvenirgrundstücken zu registrieren:
„Ein Plan zum Verkauf von 1000 Parzellen à einem Quadratfuß und zur Registrierung der entsprechenden Eigentumsrechte würde den Grundbuchbeamten und seine Mitarbeiter, also Beamte, auf eine Weise beschäftigen, die der zügigen Registrierung der Eigentumsrechte derjenigen, deren Interesse eher praktischer als sentimentaler oder denkwürdiger Natur ist, abträglich sein könnte.“
Bei allem Respekt vor den schottischen Grundbuchämtern sind wir uns nicht sicher, ob diese Begründung noch zutrifft. Sicherlich hat die Technologie die Arbeitsbelastung in gewissem Maße verringert? Schließlich gab es 1981 noch nicht viele Computer.
Und liegt es wirklich im öffentlichen Interesse, dass die Aufzeichnungen über Landbesitzverhältnisse in Schottland unvollständig sind?
Kann man tatsächlich ein Lord oder eine Lady werden?
Die meisten empfinden dies als harmlosen Spaß, der das Gemeinschaftsgefühl unter unseren Kunden stärkt. Es sorgt für zusätzliche Abwechslung. Wir verstehen, dass es manchen nicht gefällt, doch die persönlichen Vorlieben einer kleinen Gruppe sind hier das einzig wirkliche Problem.
Aus unbekannten Gründen wird der Lord Lyon (für diejenigen, die noch nie von Lord Lyon gehört haben: Die schottische Regierung bezeichnet ihn als denjenigen, der für die Verwendung von Wappen und Heraldik in Schottland zuständig ist) von unseren Kritikern gelegentlich als Autorität in Bezug auf die Verwendung des Wortes „Laird“ angeführt.
Lord Lyon hat in diesem Bereich keine Autorität oder Zuständigkeit.
Sofern es nicht um Wappen geht, ist der Lord Lyon völlig irrelevant.
Werbepraktiken
Es wurde angeregt, unsere Verkaufsunterlagen aufgrund der jüngsten juristischen Debatte zu ändern. Wie bereits erwähnt, bleibt unsere Rechtsauffassung unverändert, und wir sind daher überzeugt, dass unsere Werbung die Realität widerspiegelt.
Während unsere Hauptwebsite nach Zusammenarbeit mit der Werbeaufsichtsbehörde sorgfältig formuliert wurde, um die richtige Botschaft zu vermitteln, besteht bei anderen Werbemaßnahmen, die unter unserer Kontrolle stehen, Verbesserungspotenzial. Wir müssen mehr in die Schulung unserer Mitarbeiter investieren und Kontrollen in all unseren Werbemaßnahmen einführen.
Es war uns peinlich, eine alte Google-Anzeige von uns zu sehen, in der „Adelstitel“ erwähnt wurden. Unsere Website hat nie mit Adelstiteln geworben, und wir sind überzeugt, dass unsere Kunden beim Online-Kaufprozess nie in dem Glauben waren, von der Königin zum Ritter geschlagen zu werden.
Diese Anzeige war nicht dazu gedacht, zu täuschen, sondern potenziellen Kunden eine Anzeige mit dem gleichen Suchtext anzuzeigen. Sie erschien zwar nicht sehr häufig, aber Tatsache ist, dass manche Menschen von Highland Titles und den dazugehörigen Artikeln (Laird, Lord und Lady) hören und dann nach „Adelstiteln“ suchen, weil sie noch am Anfang ihrer Recherche stehen und unser Angebot noch nicht vollständig verstehen.
Wenn eine Anzeige den Text „edle Titel“ enthält, wird sie wahrscheinlich besser abschneiden (d. h. weiter oben erscheinen und weniger kosten) als eine Anzeige, die diesen Text nicht enthält, vorausgesetzt, der Kunde hat tatsächlich nach „edle Titel“ gesucht.
Wir haben tatsächlich schon in unserem Blog über die Unterschiede zwischen unserer Vorgehensweise und derjenigen geschrieben, die einen Titel kaufen möchten.
Wir wollen die Werbung nicht rechtfertigen. Es war ein Fehler. Sie hat uns vielleicht ein paar Pfund gespart, aber sie bedeutet, dass uns manche Leute mit einigen ziemlich schrecklichen Webseiten im Internet in einen Topf werfen, von denen wir uns entschieden distanzieren.
Und falls Sie immer noch nicht überzeugt sind…
Sollte einer unserer Kunden der Ansicht sein, dass wir die Rechtslage falsch dargestellt haben, erstatten wir ihm selbstverständlich den Kaufpreis zurück. Er muss uns lediglich darum bitten.
Was Sie als Nächstes tun sollten...
- Stöbern Sie in unseren Parzellen , um sich den Titel Lord oder Lady of the Glen zu sichern.
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