Réponse aux critiques
En 2015, nous avons reçu des critiques sur Twitter : certaines justifiées, d’autres non. Ces critiques ont donné lieu à des accusations d’escroquerie contre Highland Titles, et nous répondrons à ces préoccupations dans cet article de blog.
Highland Titles est une entreprise légitime et réputée qui exerce son activité depuis 17 ans, et s'il existe une autre entreprise de cadeaux qui interagisse aussi bien et aussi souvent avec ses clients, nous ne l'avons pas encore trouvée.
Ces critiques émanaient d'un groupe de personnes qui n'étaient même pas clientes ; de ce fait, seul un point de vue a été présenté, et l'avis de nos très nombreux clients satisfaits reste ignoré. Nous souhaitons corriger ce déséquilibre.
Highland Titles est-il une arnaque ?
Non. Nous vendons des parcelles de terrain souvenirs et des coffrets cadeaux associés dans le monde entier. Personne, pas même nos plus farouches détracteurs, ne conteste la légitimité de ces parcelles. Plusieurs sociétés achètent et vendent des parcelles de terrain souvenirs depuis au moins 1971, date à laquelle Sir Geoffrey Howe (alors procureur général) s'est exprimé avec enthousiasme sur ce commerce à la Chambre des communes. Les parcelles souvenirs sont légalement définies à l'article 4(1)(b) de la loi de 1979 sur l'enregistrement foncier (Écosse). Ni le cadastre écossais ni le gouvernement écossais ne s'y opposent ; ces parcelles n'ont jamais posé de problème.
Ce que nos détracteurs affirment, c'est que, puisque les ventes de parcelles souvenirs ne sont pas enregistrées comme les parcelles de terrain traditionnelles telles que les terrains à bâtir, il est exagéré de dire que les clients de Highland Titles sont propriétaires du terrain qu'ils achètent.
Est-ce vraiment exagéré de qualifier de propriétaire foncier quelqu'un qui possède un lopin de terre souvenir ?
Ce n'est pas à nous d'en décider. Ces allégations marketing sont réglementées par l'Autorité de régulation professionnelle de la publicité (ARPP), qui les approuve. Quelques personnes sur Twitter ont exprimé leur désaccord, mais il est impossible de satisfaire tout le monde, et il serait vain d'essayer.
Pourquoi l'ASA approuve-t-elle cette affirmation ? Nos clients acquièrent un droit personnel sur une parcelle de terrain à usage personnel. Il s'agit d'une forme de propriété valable, clairement expliquée sur notre site web. En Écosse, les droits de pêche s'achètent et se vendent de la même manière, sans que personne ne remette en question la propriété effective de ces droits.
L'autre critique que nous recevons parfois concerne l'utilisation des termes « Seigneurs et Dames de Glencoe » ou, plus récemment, « Seigneurs et Dames de la Vallée » pour désigner nos clients. Il ne s'agit pas de titres de noblesse , et nous tenons à le préciser.
10 raisons qui prouvent que nous ne sommes pas une arnaque !
- Une opération frauduleuse pourrait-elle réussir à obtenir l'avis d'avocats écossais et d'un membre réputé du Barreau confirmant la légalité de notre modèle commercial ?
- Une opération frauduleuse pourrait-elle réussir à collaborer avec l'Autorité des normes publicitaires (ASA) pour s'assurer que ses messages marketing respectent le code de déontologie de l'ASA ?
- Une arnaque peut-elle proposer une politique de remboursement sans discussion de 90 jours ?
- Après plus de 17 000 avis, une opération frauduleuse pourrait-elle obtenir un score de satisfaction de 4,6/5 sur le site d'avis indépendant Trustpilot et de 97 % sur Trip Advisor ?
- TripAdvisor décernera-t-il son prestigieux « Certificat d'Excellence » à une arnaque ?
- Une opération frauduleuse serait-elle même repérable sur un site d'avis indépendant ?
- Si nous étions une arnaque, nos clients ne seraient-ils pas mécontents plutôt que ravis ?
- Une opération frauduleuse serait-elle aussi facilement joignable ?
- Une opération frauduleuse pourrait-elle reverser des milliers de livres sterling par an à des œuvres caritatives et à de bonnes causes ?
- Une opération frauduleuse inciterait-elle tous ses clients à venir nous rencontrer en personne dans la réserve naturelle ?
Nous sommes extrêmement fiers de ce que nous faisons et de ce que nous avons accompli en tant qu'entreprise, et nous acceptons que nous puissions parfois susciter des opinions divergentes.
Certaines personnes trouvent étrange et insolite l'idée de posséder un lopin de terre souvenir, mais l'immense majorité perçoit notre produit comme il est censé l'être : un divertissement et l'opportunité de participer à quelque chose de constructif et d'enrichissant.
Il est indéniable que notre activité apporte non seulement du plaisir, mais aussi des avantages considérables à l'Écosse et à la région. Plus de 35 000 « Lairds » ont visité leur propriété ces cinq dernières années. La plupart de ces visiteurs viennent de l'étranger.
Partout dans le monde, on se demande où partir en vacances cette année, et des milliers de personnes choisissent de visiter l'Écosse, notamment grâce à la réserve naturelle des Highlands. Ces parcelles de terre souvenirs leur procurent un véritable sentiment d'appartenance. Au final, l'économie écossaise bénéficie du tourisme et nous sommes fiers d'y contribuer.
Nos bulletins d'information réguliers sont lus par plus de 50 000 personnes. Des centaines de personnes du monde entier participent à nos rassemblements dans les Highlands, où elles nous rencontrent et découvrent l'avancement de nos projets de réserves naturelles. La plupart de nos ventes sont réalisées auprès de clients existants.
Nous réitérons notre défi à nos détracteurs : trouver une autre entreprise écossaise de cadeaux qui interagisse aussi bien et aussi souvent avec ses clients.
Est-ce que nous vendons réellement des terrains ?
Le débat sur Twitter portait sur la légalité de la vente de parcelles de terrain à des fins souvenirs. Il est regrettable que nous n'ayons pas réalisé qu'un bon nombre d'utilisateurs de Twitter étaient sincèrement intéressés et posaient des questions pertinentes, plutôt que de chercher à semer la zizanie. Certaines de ces personnes étaient même juristes, et en bloquant des utilisateurs et en gardant le silence, nous les avons aliénées et avons manqué de respect à leur opinion. Nous nous en excusons.
Nos avocats écossais nous ont conseillé d'accorder à nos clients un droit personnel sur leur parcelle de terrain souvenir. Suite à la polémique sur Twitter, ils ont réaffirmé leur confiance en leur avis, confirmé par un membre du Barreau écossais. Nous ne cachons pas que ces parcelles ne peuvent être enregistrées ; bien au contraire, cette information est clairement affichée sur notre site web. Ce que nos détracteurs semblent avoir du mal à comprendre, c'est que l'impossibilité d'enregistrer une parcelle de terrain souvenir auprès du Registre foncier d'Écosse n'a aucune importance pour nos clients. En 17 ans, nous n'avons rencontré aucun client qui s'en soucie le moins du monde.
Une grande partie de ce qui se dit sur Twitter est anonyme, mais certaines opinions écrites sur Internet sont attribuables à des auteurs et méritent une lecture attentive.
Le cabinet d'avocats écossais Halliday Campbell WS (qui n'agit pas pour le compte de Highland Titles) a déclaré :
« Il est essentiel de comprendre la différence, en Écosse, entre un droit réel et un droit personnel. C'est le droit réel qui est reconnu comme la propriété, et le droit écossais a toujours exigé la livraison du bien acheté pour que ce droit réel devienne réalité. Pour reprendre l'exemple donné, si j'achète votre bouilloire, je n'en suis pas propriétaire tant que vous ne m'en avez pas donné la possession. Si vous la conservez et la vendez à quelqu'un d'autre, je peux vous poursuivre en justice, mais la vente reste valable. »
Les registres d'Écosse ont déclaré
« Un véritable droit de propriété foncière (au sens d’un droit opposable aux tiers) ne peut être obtenu que par inscription au registre foncier ou par enregistrement d’un acte au registre des titres de propriété, selon le cas. »
Nous pensons que cette déclaration implique clairement qu'une autre forme de propriété foncière est possible.
Sur le site web du Parlement écossais, Ross Finnie, membre du Parlement écossais, a déclaré
L’impossibilité d’enregistrer une parcelle souvenir signifie que l’acquéreur ne peut obtenir qu’un droit de propriété personnel. Étant donné que les titres de propriété ne peuvent être enregistrés pour ces parcelles, on ignore quels droits et obligations incombent aux « propriétaires » de ces petites parcelles de terrain, mais il s’agit de droits et obligations de nature personnelle. Pour la même raison, on ignore la superficie totale d’Écosse « vendue » en parcelles de très petite taille. On ignore également le nombre de ces opérations réalisées au cours des 20 dernières années. Les Registres fonciers d’Écosse n’ont connaissance d’aucun problème qu’elles auraient pu engendrer.
Si notre position était contestée juridiquement (de manière classique, et non sur Twitter), nous pourrions facilement modifier notre offre. Certains de nos concurrents louent leurs parcelles de terrain souvenirs. Nous pourrions offrir à nos clients la possibilité de dédier, nommer ou sponsoriser leur parcelle sans que cela n'affecte leur expérience. Mais nous avons confiance en notre produit, fort de 13 années d'expérience réussie dans un secteur d'activité qui existe depuis plus de 40 ans.
Il n'y a aucune honte à évoluer et à s'adapter aux défis réglementaires et juridiques. Cela fait partie intégrante du développement d'une entreprise. Si des changements s'avèrent nécessaires, nous les effectuerons.
Nous sommes convaincus que nos clients apprécient notre produit dans l'esprit où il a été conçu : celui d'un souvenir. Les parcelles souvenirs ne sont pas achetées pour leur utilité pratique, mais elles sont néanmoins régulièrement visitées et procurent un grand plaisir à leurs propriétaires.
Faisons-nous réellement quelque chose en matière de conservation ?
Notre travail de conservation est bien trop vaste pour être détaillé ici, et il est étayé par des preuves tangibles. Nous espérons qu'il suffira de dire que nous avons incontestablement transformé une plantation forestière commerciale inaccessible en un bois d'agrément. Nous avons déjà planté des milliers d'arbres indigènes écossais et nous en planterons des milliers d'autres.
La réserve naturelle de Highland Titles est un site touristique officiel 4 étoiles et tout le monde est le bienvenu. Il faut toutefois avouer que l'expérience est plus agréable si l'on possède une parcelle.
Au milieu de ce cynisme ambiant, il y avait cependant quelques questions authentiques.
On nous a demandé pourquoi l'une de nos réserves naturelles abrite des rhododendrons et des épicéas de Sitka (deux espèces non indigènes). C'est parce que nous avons délibérément acheté des terres qui étaient en grande partie exploitées pour la sylviculture commerciale afin de les restaurer à un état plus naturel.
À terme, nous souhaitons éradiquer tout le pin de Sitka des terres que nous gérons. Nous n'apprécions pas ce pin (qui l'apprécie ?), mais nous devrons attendre que son éradication soit économiquement viable. La destruction des anciennes plantations forestières engendrera des coûts considérables, notamment en raison des nouvelles réglementations d'aménagement qui compliquent la création de chemins forestiers.
D'autres ont avancé que nos terres n'ont jamais été destinées à être aménagées, et que, par conséquent, l'argument selon lequel la vente de parcelles souvenirs « empêche l'aménagement » est invalide. Or, cet argument ne résiste à aucun examen. Les parcs éoliens et l'exploitation forestière commerciale sont des preuves évidentes que l'aménagement a bel et bien lieu dans les régions reculées.
Ces dernières années, nous avons planté plus de 10 000 arbres sur des terres que nous gérons personnellement et, en 2024, nous avons parrainé un projet de plantation communautaire près de Stirling.
Faut-il interdire la vente de parcelles souvenirs ?
Nous comprenons que, même si vous reconnaissez que notre travail profite à l'Écosse, vous puissiez néanmoins estimer que la vente de parcelles de terrain à but souvenir devrait être interdite. Nous ne partageons pas cet avis.
En matière de réforme agraire, les objectifs de notre entreprise sont globalement conformes à ceux du gouvernement écossais, qui souhaite garantir que les terres écossaises « profitent au plus grand nombre et non à une minorité ».
C’est précisément ce que nous faisons. Sans des organismes comme Highland Titles, posséder une parcelle de terrain en Écosse relève du rêve inaccessible, étant donné que les terrains boisés sont rarement disponibles à moins de 10 000 $.
Pour nos clients, posséder des terres en Écosse, même partiellement, est préférable à n'en posséder aucune. Et comme nous gérons ces terres pour leur compte, nous pouvons légitimement affirmer avoir rassemblé des milliers de personnes partageant le même intérêt pour l'Écosse. Franchement, nous trouvons cela formidable.
En plus d'être bénéfiques pour le territoire (il s'agissait d'une plantation forestière commerciale inaccessible et c'est maintenant une réserve naturelle florissante avec peut-être la plus belle portion de piste cyclable du pays), les parcelles de souvenirs ont contribué à attirer des dizaines de milliers de visiteurs dans une région reculée d'Écosse et continueront de le faire.
Pourquoi les parcelles souvenirs ne peuvent-elles pas être enregistrées en Écosse ?
En 1981, le registre foncier écossais a refusé d'enregistrer la propriété des parcelles de terrain souvenirs en raison d'une pénurie de ressources :
« Un projet visant à vendre 1 000 parcelles d’un pied carré et à enregistrer les titres de propriété y afférents emploierait le conservateur et son personnel, des fonctionnaires, d’une manière qui pourrait nuire à l’enregistrement rapide des titres de propriété de ceux dont l’intérêt est pratique plutôt que sentimental ou commémoratif. »
Avec tout le respect que nous devons aux Registres d'Écosse, nous ne sommes pas certains que cette raison soit encore valable. N'est-il pas vrai que la charge de travail a été allégée, dans une certaine mesure, grâce à la technologie ? Les ordinateurs étaient rares en 1981.
Est-il réellement dans l'intérêt public de disposer d'un registre incomplet des droits de propriété foncière en Écosse ?
Peut-on réellement devenir Lord ou Lady ?
La plupart des gens considèrent cela comme un divertissement inoffensif, qui contribue à créer un sentiment d'appartenance à une communauté parmi nos clients. Cela apporte une touche d'originalité. Nous comprenons que certaines personnes puissent ne pas l'apprécier, mais le problème se limite aux préférences personnelles d'une minorité.
Pour des raisons inconnues, le Lord Lyon (pour ceux qui n'ont jamais entendu parler du Lord Lyon, le gouvernement écossais le décrit comme ayant juridiction sur l'utilisation des armoiries et de l'héraldique en Écosse) est parfois cité comme une autorité sur l'utilisation du mot « Laird » par nos critiques.
Lord Lyon n'a aucune autorité ni juridiction dans ce domaine.
À moins que la question ne porte sur les armoiries, le Lord Lyon n'a absolument rien à voir avec ça.
Pratiques publicitaires
Il a été suggéré de modifier nos supports de vente suite aux récents débats juridiques. Comme indiqué précédemment, notre position juridique demeure inchangée et nous sommes donc convaincus que notre publicité reflète la réalité.
Bien que notre site web principal soit soigneusement rédigé après avoir collaboré avec l'Autorité des normes publicitaires pour obtenir le message approprié, les autres publicités sous notre contrôle pourraient être améliorées et nous devons investir davantage dans la formation de nos représentants et introduire des contrôles dans toutes nos publicités.
C'était gênant de voir une ancienne publicité Google mentionnant des « titres de noblesse ». Notre site web n'a jamais fait la promotion de titres de noblesse et nous sommes convaincus que nos clients n'ont jamais pu, lors de leur commande en ligne, croire qu'ils allaient être anoblis par la Reine.
Cette publicité n'avait pas pour but de tromper, mais de présenter aux clients potentiels une annonce reprenant le texte de leur recherche. Elle n'apparaissait pas fréquemment, mais il est vrai que certaines personnes, ayant entendu parler des titres des Highlands et des produits dérivés (Laird, Lord et Lady), recherchent ensuite « titres de noblesse » car elles débutent leurs recherches et ne comprennent pas encore pleinement notre activité.
Si une annonce contient le texte « titres de noblesse », elle a de fortes chances d'être plus performante (c'est-à-dire d'apparaître plus haut et de coûter moins cher) qu'une annonce ne contenant pas ce texte si le client a effectivement recherché « titres de noblesse ».
Nous avons en fait publié un article de blog sur les différences entre notre approche et celle de ceux qui cherchent à acheter un titre .
Nous ne cherchons pas à justifier cette publicité. C'était une erreur. Elle nous a peut-être permis d'économiser quelques euros, mais elle a eu pour conséquence que certaines personnes nous associent désormais à des sites web assez choquants dont nous nous efforçons de nous dissocier.
Et si vous n'êtes toujours pas convaincu…
Si l'un de nos clients estime que nous avons mal interprété la loi, nous le rembourserons sans problème. Il lui suffit d'en faire la demande.
Que faire ensuite...
- Parcourez nos parcelles pour revendiquer le titre de Seigneur ou Dame de la Vallée.
- Découvrez le majestueux domaine de Kilnaish
- Découvrez nos cadeaux et accessoires originaux, inspirés des Highlands écossaises.